Einen Augenblick bitte ... unser Beratungs- und Serviceangebot in miet- und wohnungsrechtlichen Angelegenheiten: Das Mietrecht hat viele Tücken, Top-Themen, HBZ - Die Zeitschrift

Mieter, die ihre Rechte kennen, sparen jede Menge Ärger und viel Geld. Denn die Streitpunkte zwischen Mieter und Vermieter, die eine Mieterberatung nötig machen, sind vielfältig und zahlreich.

Neben Verständnisfragen, Meinungsverschiedenheiten über vertragliche Inhalte bis hin zu Fragen über die Betriebskostenabrechnung, Mieterhöhung oder Pflichten bei Beendigung des Mietverhältnisses geht es häufig auch um Probleme im laufenden Vertragsverhältnis. Zudem stellt sich immer wieder die Frage, ob bestimmte Vertragsklauseln (z.B. über Schönheitsreparaturen) wirksam sind.

Seit vielen Jahren hält unser Beratungsfachmann Manfred Ille für unseren Verein Sprechstunden in miet- und wohnungsrechtlichen Angelegenheiten ab. Er war über 20 Jahre Mitarbeiter in der Abteilung Wohnraumschutz und Mietangelegenheiten in der ehemaligen Baubehörde/Amt für Wohnungswesen. Durch spezielle Weiterbildung und einer gezielten Auswertung von Gerichtsurteilen hält er sich stets auf dem aktuellem Stand miet- und wohnungsrechtlichen Belangen.

Über seine Erfahrungen aus seiner Beratertätigkeit hat die die HBZ-Redaktion nachgefragt:

Manfred Ille:

» Sowohl Mieter als auch Vermieter können aus einer guten Beratung Nutzen ziehen! «

Interessanterweise machen von dem Angebot, mich in miet- und wohnungsrechtlichen Angelegenheiten in den bekannten Sprechzeiten aufzusuchen, Vereinsmitglieder aller Altersgruppen regen Gebrauch. Im Mittelpunkt ihrer Anliegen stehen verständlicherweise Unsicherheiten bei der Handhabung des Mietenspiegels für Wohnungen des nicht öffentlich geförderten Wohnungsbestands Es sind also keine Mieten der Sozialwohnungen darin enthalten. Er dient vielmehr als Übersicht über die in Hamburg gezahlten Mieten für frei finanzierte Wohnungen und wird in der Regel im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst.

Dabei stellen sich naturgemäß zunächst Fragen der Zuordnung einer bestimmten Wohnung in die im Mietenspiegel enthaltenen Wohnlagenklassen. Aber auch die Bedeutung der in den Mietenspiegelfeldern angegebenen unterschiedlichen Netto- Kaltmieten ist den Mietern nicht so ohne weiteres verständlich. Bei Mieterhöhungsverlangen der Vermieter ist es jedoch ratsam, dass sich Mieter bei einer geforderten höheren Miete im Zahlenwerk der Mietenspiegeltabelle zurechtfinden und die geforderte Höhe nachvollziehen können. Schließlich ist hierbei wichtig zu wissen, dass für bestimmte Wohnungen Sonderregelungen für eine Mietpreisbegrenzung (Kappungsgrenze) gelten, die auch als "Mietpreisbremse" bekannt geworden ist. In diesem Zusammenhang stellen sich oftmals auch Fragen der Mietpreisüberhöhung und ggf. des Mietwuchers.

Im Gegensatz zum Mietenspiegel für frei finanzierte Wohnungen bestehen im öffentlich geförderten Wohnungsbestand (Sozialwohnungen) entsprechend ihrem Förderungszweck besondere Belegungs- und Mietpreisbindungen. Wichtig ist in diesem Zusammenhang zu wissen, dass es bei den Belegungsbindungen für bestimmte Wohngebiete Freistellungsregelungen von den einkommensbezogenen Voraussetzung zum Bezug einer Sozialwohnung auch ohne Wohnberechtigungsbescheinigung (§5-Schein) gibt.

Die zu beachtenden Fristsetzungen bei der Durchführung eines Erhöhungsverlangens gelten sowohl für frei finanzierte als auch öffentlich geförderte Wohnungen gleichermaßen.

Auch die jährlich wiederkehrenden Betriebs- und Heizungskostenabrechnungen verunsichern viele Mieterinnen und Mieter. In nicht wenigen Fällen sind hier die Mietersorgen auch begründet. Zu beachten sind in diesem Themenbereich sowohl die nach den hierfür geltenden einschlägigen Rechtsvorschriften nicht umlagefähigen und umlagefähigen Betriebskosten. Darunter sind die Kosten zu verstehen, die dem Vermieter/Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Die Vertragsparteien können dabei nach den hierfür geltenden Rechtsvorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden, über die jährlich abzurechnen sind.

Es ist nur allzu verständlich, dass hier sowie bei den Verfahren des Mieterhöhungsverlangens gewisse Unsicherheiten bestehen.

Weiterhin nehmen die Themen Wohnungsanmietung und Wohnungsrückgabe einen bedeutenden Raum ein. Hier spielt das Übernahmeprotokoll bei der Anmietung eine ebenso wichtige Rolle wie das Protokoll bei der Wohnungsrückgabe.

Auch gehen Überlegungen einer Untervermietung oder die Nennung von Nachfolgemietern in die Gespräche mit ein.

Damit verbunden sind naturgemäß Fragen zur Endrenovierung im Rahmen der in den meisten Mietverträgen enthaltenen Klausel über die Durchführung von Schönheitsreparaturen beim Auszug. Auch hier ist wichtig zu wissen, dass Mieterinnen und Mieter nicht generell verpflichtet sind, in vorgegebenen Zeitabständen oder nach Auszug die gesamte Wohnung fachmännisch neu zu tapezieren bzw. neu zu streichen oder diese Arbeiten durchzuführen zu lassen. Dabei kommt es aber sehr auf den Einzelfall an.

Weitere Themen für intensive Gespräche sind Belange bei Modernisierungsvorhaben an und in Wohngebäuden sowie sonstige Baumaßnahmen, insbesondere bei der Durchführung von Energiesparmaßnahmen und Dachgeschossausbauten. Hauptanlass hierzu sind die zum Teil erheblichen Beeinträchtigungen hinsichtlich des Wohnwertes als Folge von Baulärm, Staub und sonstigen Verunreinigungen. Auch die in den meisten Fällen aufgestellten Baugerüste sowie das Abhängen der Häuserfronten mit Planen, womit eine Sichtbehinderung und verminderter Tageslichteinfall verbunden sein kann, können den Wohnwert erheblich beeinträchtigen. Verbunden ist damit auch meist eine Einschränkung der Balkonnutzung. Diese Tatbestände rechtfertigen in nicht wenigen Fällen eine Mietminderung. Dabei ist jedoch jeder Einzelfall besonders zu bewerten.

Zu beachten sind bei den vorgenanten Baumaßnahmen außerdem noch formale Vorschriften über bestimmte zeitlich vorgeschriebene Ankündigungen hinsichtlich Art, Umfang, Beginn und Dauer sowie eventuell zu erwartende Mieterhöhungen.

Auch werden wiederholt Fragen zum Umfang der dem Vermieter obliegenden Instandhaltungspflichten aufgeworfen. Dieses Thema gewinnt insbesondere dann an Bedeutung, wenn es um diesbezügliche Zuständigkeitsabgrenzungen zwischen Mieter- und Vermieterpflichten geht.

Wiederholt treten Unsicherheiten in der Mieterschaft auf, wenn es erste Hinweise dafür gibt, dass Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden sollen. In solchen Fällen ist wichtig zu wissen, welche Auswirkungen auf das bestehende Mietverhältnis verbunden sind.

Manfred Ille: Dieser Ausschnitt streift nur einen kleinen Teil der vielfältigen Fragen und aufgeworfenen Probleme unserer Mitglieder in miet- und wohnungsrechtlichen Angelegenheiten. Und insofern freue ich mich jedes Mal besonders, wenn ich jemanden erfolgreich beraten konnte und somit unliebsame Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermietern vermieden werden konnten.

Wichtig ist noch zu wissen: Das Beratungsangebot des VHSt bietet seinen Mitgliedern lediglich eine allgemeine Erstberatung, die keine juristischen Folgeschritte einleitet. Detaillierte persönliche Beratung, das Ausfertigen von Schriftsätzen und die Vertretung in Streitfällen bleibt aus rechtlichen Gründen den rechtsberatenden Berufen (z.B. Anwälte, Notare) und den Interessenverbänden (z.B. Mieterverein oder Haus- und Grundbesitzerverein) vorbehalten."

Autor: VHSt

Der erfahrene Steuerberater Jörg Hahn berät alle Mitglieder des Vereins Hamburgischer Staatsbeamten kompetent rund um das Thema Steuererklärung - kostenlos. Fu...

HBZ · 3/2024

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